从基层实践发展来看，计划经济时代，受国家整体经济发展规划的影响，城市住房所有权和使用权处于分离状态，住房管理与服务体制为一种“二合一”的行政化需求供给模式。单位是城市中国家管理和服务的基本执行单元，居民大都是单位人，住房由单位负责供给，使得此时的住房管理呈现出一种单线的行政管理秩序。改革开放之后，市场放活，单位制瓦解，居民住房逐渐向个人私有品迈进，房屋所有权与使用权实现重新融合。随着市场化推进，住房管理体制和服务体制分离，居民与住房的关系日渐扩展成基于产权购买与服务的市场契约关系。在城市社会，国家“铁板一块”的一体化格局发生改变，基层社会自治与市场发展自主空间扩容。在这场空间变革的运动中，住房的商品化和私有化释放出独特的转型力量，带来了城市社区利益关系、权力冲突和治理格局的深刻变化，特别是业主委员会和物业服务企业作为新的社区组织力量和治理力量登上历史舞台，并与业主之间形成紧密的利益关联。城市社区物业作为单位制向社区制发展和转型过程中出现的产物，基于产权的社区治理逻辑，几乎覆盖所有类型的商品住宅小区。物业治理随之成为社区治理中的重要内容和维度，并逐渐演绎和呈现出融纳国家、社会、市场多种治理力量的发展格局，成为观察基层治理多方主体及其关系结构的最佳微观场域。
一、治理共同体：社区物业治理研究的一种视角
基层治理主体间关系直接影响基层治理效果。既有社区物业治理的研究，也多驻足对物业治理中多方主体及其关系的观察，研究的方向选择亦基本与近年来社区治理研究的宏观方向相契合。近年来，学界对于社区治理研究主要围绕国家与社会理论范式展开，时下已经逐步由国家中心论、社会中心论实现了向国家与社会互动论的认识转变。很多学者从国家与社会互动论的视角出发建构出参与式治理、多元治理、协同治理、合作治理、网络化治理、主体性互构等多种社区治理模式，以此来分析社区中存在的不同权力主体，诸如街道、社区党组织、居委会、业主委员会、物业公司等不同治理力量之间或竞争或合作的互动发展关系。这些建构分析同样也运用到社区物业治理研究中，并主要表征为两个方面：一是以社群权力主体的形成与运作为中轴，考察多方主体之间的博弈关系与治理机制形成。如陈鹏结合多中心治理理论 , 分析了转型期业委会在实践运作过程中所呈现出的多重组织面相。孙荣等则从合作主义视野出发，以业主委员会作为核心分析主体，强调社区多元主体共治路径的建构。二是以基层党政行为与社区过程为分析中轴，探讨政府与社区的互动关系及政府介入的路径。如黄晓星强调转型时期国家与社会是含混 - 谋略型关系，国家基层政府策略性行为使得社区居民陷入了权变的回应过程。刘媛则指出物业管理属于准公共产品，现代物业的管理方式应是在业主自治的前提下 , 政府介入社区物业管理事务。这些研究从不同视角探讨了社区物业治理的路径方式，为物业治理研究提供了有益借鉴和启发。
但总起看来，既有研究的核心关照在于理解社区物业治理背后的国家与社会关系，进而形成了“作为国家治理的社区物业”与“作为社会治理的社区物业”两种观察视角。就前者而言，社区被认为是国家在城市基层社会的神经末梢，国家拥有干预社区的权威力量和制度通道，能够有意识地将参与和自治机制引入到社区物业建设过程中，通过切点介入来干预和控制社区物业治理过程并进而提高社区的社会整合效能。最为典型的就是，近年来经济发达地区开展的建立和完善基层联动的物业管理体系、联席会议制度、物业服务企业准入机制等模式。这些制度创新本质上是国家通过公共服务不断向社区下沉进而整合社区的过程，在一定意义上其实是“政府管理下的社会创新”。就后者而言，社区的产生被认为是源于社会自身的成长，应该将社区放在社会发育中进行考察，比如住房产权和业主委员会等制度的设置使得社区成为社会发育的主要场所，催生以业主委员会为核心组织的业主自治在某种程度上更容易形成一种更为紧密的共同体。近年来众多相关研究主要聚焦业主与开发商、政府之间的博弈关系，维权－抗争政治成为主要分析框架，突出表现为关注各种社区业主维权运动的此起彼伏，以及推想在此过程中可能发展为一个具有市民社会性质的新公共空间。社区物业治理的路径演变不会只是一种逻辑推动的结果，而是多种逻辑共同作用复合推动的过程，具有制度变迁的多重逻辑特征。一方面，国家治理的价值关怀与最终归宿都落脚于社区及其居民，社区物业治理离不开政府的推进，它仍然受到公权力要素的重要影响，政党、政府在其中仍然是领导角色与支持力量。与之同时，社区物业的社会性与生活性已经占据主体地位，社区业主自治也是社区自主运行的主要环节与力量，开始成为倒逼国家治理的基层逻辑。在这个过程中，国家治理和社会治理构成了两种主体性的内在逻辑和重要支撑。
从党的十八大到党的十九届四中全会以来，中国社会治理逐步明确要完善“党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑” 的社会治理体系，建设“人人有责、人人尽责、人人享有”的社会治理共同体。这一方面为推进社会治理现代化提供了根本的制度遵循和方向指引，它精准定位新时代社会治理体系中各方主体的角色关系，更加明确了要把党的领导作为根本保证，凝聚起政府、市场、社会、公众等各种主体的治理合力，寻求社会意愿和诉求的最大公约数，不断推进社会治理共同体建设。另一方面，这也是对推进国家治理体系和治理能力现代化做出的重要制度安排和战略部署，它意味着新时代中国社会治理要从单纯的政府负责，向“人人有责、人人尽责、人人享有”转变，从单纯的多元主体共治，向更具凝聚力的“社会治理共同体”提升。在这项系统工程中，国家治理和社会治理具有内在一致性。因为中国的现代治理体制强调国家治理与社会治理相结合，国家与社会之间存在一种嵌入和互补关系，遵循着协同共治的发展逻辑。国家嵌入是实现多方力量协同的基本前提 ，社会治理必然要求通过国家的嵌入实现社会资源的有效整合，以此实现多方治理力量协同，为社会发展谋取最大福利。互补则为生成多方协同提供基础，它更强调要在法治框架内的有效治理，特别是“在尊重多元价值，协调各方面、各层次的利益诉求，推动社会和谐的基础上，化解社会矛盾，实现社会稳定”。政府、市场、社会、公众等各种主体在复杂的公共事务中具有不同角色分工，形成具有规范性和互信性的共同体关系网络。
中国社区物业治理的理论与实践都是与国家治理的微观关切息息相关的。作为国家治理体系配置的一个基础性环节，社区物业治理同样体现着国家治理基层逻辑的一般性特征与独特的地方要素，也承载着不断推进“实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”“完善共建共治共享的社会治理制度”的现代化目标。在社区物业治理中，不同治理主体因为拥有不同的运行逻辑和活动内容，将通过分工合作形成发展合力，实现共建共治共享。比如，业主自治体系与企业服务体系虽然是社区物业治理的核心关系结构，但鉴于业主自治的局限性及其与城市治理体系的关联性，业主自治不可避免地要与基层党组织、街道办事处、社区居委会以及居民群众等众多社区治理力量产生摩擦、冲突与合作。因此，街道、社区、业主委员会、物业服务公司、业主和居民等诸多主体及其行动交互而生的不同关系，构成了当前社区物业治理共同体的基本结构网络和行动框架。本文拟从社区治理共同体的视域出发，遵循国家治理的基层逻辑，将社区物业治理放入基层治理体系之中，以街道为分析单位，观察在同一行政区域内，社区物业治理实践中不同主体及其行动力量的情境与方式，探寻具体物业治理过程中不同主体破解问题的行为选择、关系指向以及背后的理路支撑。本文研究材料来源于对 H 街道的调研，调研以参与式观察、查阅资料、半结构式访谈等方式进行，调研对象包括街道、社区，物业服务公司、业主委员会、小区业主和社区居民等。
二、社区物业治理共同体的动态结构与形塑
H 街道位于经济发达的东部地区，地处新老城区交界，总面积8.95 平方千米，下辖11个社区，户籍人口10. 8万人，常住人口16万多人，外来人口6万多人。辖区内安置房小区、商品房小区交错林立，新老小区混杂。其中，商品房小区33个，有物业服务公司和业主委员会或物业管理委员会的小区 17 个，无业主委员会但有物业服务公司的小区15个，由业主委员会自管的小区1个；安置房小区7个，都有物业服务公司；老新村小区25个，有物业服务公司的小区8 个，自行管理的小区17 个。街道成立了专门的物业管理委员会，街道主任兼任物管会主任，街道分管副主任兼任物管会副主任。社区成立了物业工作站，社区主任或副主任担任工作站站长。通常，国家 - 社会关系视角具有很强的解释力，如果按这个最基本的划分而言，以“街道－社区”为代表的国家力量、以“社区 - 居民 - 业主”为代表的社会力量以及以“物业服务公司”为代表的市场力量，这三方之间及其内部要素之间的不同交叉与组合型构，则梗概地呈现出 H 街道社区物业治理共同体的动态结构（见图 1），也无疑为我们初步观察不同类型社区物业治理共同体中主体互动与力量互补的行动轨迹提供了良好的实践样本。不过，全程研究中也必须注意到，即实际上，在社区治理过程中，各类主体都有着不同的利益诉求和目标，不能将它们简单地视为“国家”和“社会”的当然代表，对这些行动者的分析需要更多地考虑理性计算、策略选择、制度空间和社会网络等因素。同样社区物业治理共同体亦是如此，其相应研究要更加关注样本的经验过程与行为逻辑。
（一）政府代管：社区兜底与居民志愿
a 小区属于高档商品房小区，小区物业管理长期混乱。原因在于物业服务企业与业主委员会的利益矛盾以及业主委员会与业主之间信任缺失。矛盾爆发后，在区住建局协调下，原物业服务企业退出该小区，但新物业服务企业并未遵守《物业管理交接单》按期进驻。更迭期，由于部分小区居民认为业主委员会擅自行使自治权管理小区，业主委员会与业主矛盾爆发，以致因工资拖欠导致保洁员、保安人员全体罢工，小区一度陷入无物业服务状态。最严重时期，小区电梯年检维修费用无人支付，居民家中漏水无人维修，发生多起安全事故。为此，H 街道党工委副书记牵头，社区居委会正式发函要求新物业服务企业立即履行交接手续，但新物业服务企业一直不予回函。同时，小区原业主委员会任期届满，已经先后三次召开筹备组报名人员会议，但都因现场秩序失控导致无法进行。最终，街道党工委决定由社区居委会全面接管小区，并指导社区在小区建立由党员、人大代表、劳模等有公益心的业主组成的物业管理委员会。至此，长达一年的时间，社区居委会以“注重民生、服从民意”为原则，对 a 小区的物业服务进行临时代管，并为物业管理委员会提供支持指导和垫付物业费，而物业管理委员会则负责小区的日常管理。直到一年之后新的物业服务企业进驻，才算结束了社区居委会代管小区物业服务的状况，小区物业迈入了正轨。
（二）市场供给：政社督导与企业经营
b 小区属于商品房小区，矛盾焦点主要表现为物业服务企业的服务水平低、业主间利益分歧大。为此，业主联名申请要求成立业主委员会，整改物业问题、提高物业服务水平。为此，小区连续数次召开筹备组会议，业主、物业服务企业、开发商和派出所四方代表每次均悉数到场。会议上，部分业主代表提出成立业主委员会，另部分业主代表希望通过个人关系引荐新的物业服务企业进驻，业主代表之间产生了不和谐的倾向和利益分歧，以致业主间关系陷入胶着和僵持。为了尽快打破僵局，街道党工委与社区居委会组织召开小区筹备组会议，剖析个别业主代表成立业主委员会的功利性，宣传和推介成立物业管理委员会的目的、作用、组织结构和权利义务。经过多次协商沟通，筹备组最终全票同意并根据市级相关条例正式成立了小区物业管理委员会，由其代行业主委员会和业主大会的职责。具体而言，b 小区的物业管理委员会总共由 11 名代表组成，包括街道房管所、社区居委会、社区片警、房地产开发商和小区业主代表共五方成员，社区居委会主任兼任物业管理委员会主任，其它成员包括 1 名街道代表、1 名派出所代表、1 名开发商代表和 7 位居民代表。据此，物业管理委员会及时监督物业服务企业进行整改并即付实施，小区物业服务获得了极大改善。
（三）社会自营：社企一体与居民自治
c 小区为安置房小区，小区没有业主委员会，但有社区自营的物业服务企业，目前基本没有物业矛盾。这主要是因为，该小区居民普遍为原自然村拆迁安置的村民。原自然村整体搬迁入驻小区后，社区居委会积极引导村民向居民生活方式转变，同时继续保留和发挥原村民小组长、村民代表的作用，通过开展村民自治改善小区生活环境。但毕竟拆迁安置居民的原生活习惯一时难以改变，小区物业管理和服务难度较大。为更好提高小区管理和服务水平，经过社区党组织、居委会提议、全体小区居民一致同意，由社区自营的物业服务企业进驻提供专业服务。该物业服务企业由社区居委会投资成立的实业公司 100% 控股，实业公司类型为集体所有制。自此开始，c 小区的物业服务企业坚持“规范管理、亲情服务”的服务宗旨，专门制定了一系列适应自身发展和市场需求的规章制度，给小区业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境。同时在日常工作中，物业服务企业通过与居民组长、楼栋长、楼道党员、志愿者形成共商议事的方式，经常听取和吸收小区居民的需求与建议，更好地实现了居民自治与企业服务的互促共融。而最为更重要的是，在整个过程中，社区党组织都一直积极发挥领导优势，通过党建不断带动、监督和保障物业服务企业的成立、运营、管理和服务，同时有效引导和凝聚多方力量参与小区物业共建，因而形成了良性的物业治理生态。
（四）多方合作：政企联盟与居民自治
d小区属于老旧小区，人口多、房屋产权复杂、居民差异大、流动频繁、生活方式多样、服务需求多元。长期以来，由社区居委会承担小区物业管理的责任，但因服务经费不足存在较多问题。对此，社区探索通过引入专业物业服务企业、建立社区物业工作站、实施楼道微自治等多种手段并施，不断提高物业管理和服务的能力和效率。具体而言：一是引入市场化服务。社区通过公开招投标确定进驻物业服务企业，交由负责安保、保洁等日常管理工作。社区投资改造小区道路，对小区实行全封闭式管理，启动停车市场化收费。二是成立社区物业工作站。社区物业工作站在社区党组织的领导下开展工作，设站长1名、副站长1名和3 个社工岗位，负责协调、督促、考核物业服务企业等工作，使社区实现了社区物业服务与管理的“干管分离”。三是促进小区居民自管自治。社区组建小区楼道议事会，举办居民提案大赛，提案包括环境改造、楼道空间使用、楼门文化建设等，并按照“提、议、定、做、督”五步三公开的议事流程逐步实施。如d小区有 4个亟需微改造的楼道，根据居民提案和决议，不再采用以往由社区、街道集中出资的形式，而是通过居民众筹、社区补贴、党建联盟单位支持的方式凑 集改 造经费，对于改造后楼道的公共卫生、日常维护、设 施维修 等，则交由小区居民自我管理，自愿交纳管理费，自己选举专人负责，专款专用并定期公示，由此形成了居民力量、市场力量、社区力量这三方有效合作的物业联治模式。
三、社区物业治理共同体的主体力量与秩序
治理主体多元化既是治理共同体的鲜明特征，也是进一步影响共同体形成治理合力的难点所在。从 H 街道的社区物业治理实践发现，社区物业治理是一种基于“国家 - 市场 - 社会”三维组合而生的共同体动态关系，这一动态关系的形成与演变，在很大程度上取决于相关行动者的利益交互、价值共谋和策略互动过程。4 个案例共同表明了，社区党组织、居民委员会、街道党工委、办事处、派出所、房管所等国家基层治理体系组织，根据具体情境的不同选择性介入到社区物业事务中，与物业服务体系和业主自治体系开展适应性互动，自然衍生和形成了不同组合与交叉的共同体关系，从而更有效和有序地实现共建、共治与共享。特别是，H 街道党工委、办事处及有关街办机构、社区党组织、居委会面对社区物业失序困境时，按照“党建引领、政府履职、企业履约、业主行权、居委会自治”的角色定位，主动引入自身的影响力或嵌入直接的协作力，在“互补 - 嵌入 -协同”的政治有效扩散过程中做出恰当的角色转换与适时的行为调整，创造性地推动和实现社区物业治理的组织再造、关系建构和秩序平衡，成功地建立起有效的应急性甚至是持续性的社区物业治理机制，构生出一幅基层党组织领导下的多方主体互补、互构与资源力量共建、共治的社区物业治理共同体图景（见下图 2）。
（一）政治牵引：基层党组织领导物业治理总体过程
社会治理共同体能否形成，取决于公众在参与公共事务治理时能否形成共识进而对治理活动高度认同。党建引领为公共问题治理中的民主协商与共识形成提供了重要支持。同样，社区物业治理要充分发挥基层党组织领导核心作用，把加强基层党的建设、巩固党的执政基础作为贯穿社区物业治理的主线。H 街道的社区物业治理实践说明，街道党工委、社区党组织很注重对社区物业工作的领导，能有效地发挥总揽全局的领导作用。当 a 小区物业管理陷入混乱时，街道党工委及时介入和指导社区居委会全面接管小区并垫付物业费，确保小区物业管理与服务正常运转。在 c 小区普遍未成立业主委员会的情况下，社区党组织鼓励、监督和保障社区自营的物业服务企业进驻，提高小区物业管理和服务水平。面对 b 小区难以成立业委会的情况下，街道党工委和社区党组织积极动员街道相关机构和小区共同再造物业管理委员会，挑选具有较强责任感的社区党员担任主任并及时监督物业服务企业进行整改，小区物业服务获得极大改善。纵观 H 街道的社区物业治理整个探索过程，街道党工委和社区党组织都十分注重发挥并善于运用自身的统筹协调优势和组织创新策略，当社区物业管理矛盾冲突激化甚至秩序崩溃之时，基层党组织有效运用多方联席会议的组织形式及时搭建起一个多方利益的协调议事平台，并坚持引导居民通过议事平台表达需求、反映意见、提供建议，从而及时破冰、化解僵局并明显向好，充分发挥了政治“牵引力”作用，有效实现了“党领导基层治理” 。
（二）属地责任：基层政府在物业治理中发挥主导作用
建设社会治理共同体，需要政府在社会治理中找准角色定位，补齐公共服务短板。相对于社区物业治理，基层政府要有效发挥主导作用， 切实履行主导职责，加强政策支持、财力物力保障和能力建设指导。H 街道的社区物业治理实践表明，街道办事处和社区居委会遵循属地管理与服务原则，负责辖区日常物业管理指导工作。当 a 小区的物业矛盾爆发，基于地方稳定的需要，街道和社区积极组织和筹备会议指导小区开展业主委员会换届工作，而为了保障小区居民正常生活，社区居委会最后全面接管物业服务。b 小区的业主筹备组会议僵持不进，街道和社区及时指导协调，最终引导筹备组召开多方联席会议成立小区物业管理委员会， 街道与社区不仅参与且直接担负诸如指导业主自治、规范物业公司行为、调解处理物业管理纠纷的职责。面对长期没有物业的 d 小区，街道、社区则直接启动物业服务兜底职能 ，同时采取多种方式积极改进和指导小区物业管理，包括引入专业物业服务企业、规划整治道路、补贴改造楼道、指导居民微自治等。不难发现，H街道办事处和社区居委会作为社区物业事务的指导者和监督者，具有上下层次的同一性与合作需求，比如监督物业企业的服务行为、指导业主依法开展自治活动、化解物业纠纷矛盾问题以及维护社会稳定等。但在复杂万变的基层实践中，它们秉承为民服务的兜底责任和或迫于是被追责主体，又会在必要时启动和采用运动式治理策略实行“集中力量办大事”，从而经常会成为社区物业服务的直接参与者和提供者，只是需要依据不同情境再酌情而动。
（三）自治资源：社区居民在物业治理中具有基础性作用
基层社会治理共同体的关键是提高基层群众的自我组织能力，组织起来参与社会的共建与共治。公共事务自主治理需要具备“明确的动机、自主的组织、适宜的制度和丰富的知识”。业主自治与居民自治虽有不同的职能取向，但本质上都属于社区公共事务治理的范畴。在 H 街道，4 个小区的业主或居民对物业服务质量均表现出了高度关注，采取了一系列维权行动，但具体过程和结果却大相径庭。a 小区作为高档商品房小区，数次召开业主委员会换届筹备会议，都因现场秩序失控而最终搁置，最后出现物业休克停摆的极端情况。b小区也属于商品房小区，连续数次召开业主委员会选举筹备组会议，都因利益分歧不可调和僵持不下。但相比较而言，c 小区为安置房小区，全体居民在社区提议下很快达成一致同意进驻物业服务企业，并保持经常性共商议事和日常性服务监督。d 小区属于上世纪80年代的老新村，全体居民在社区引入专业物业服务企业后，能够迅速组织起来通过众筹方式实施楼道的微改造工程，且通过居民协商决议由居民实行自管。这在很大程度上说明，社区物业事务不仅关涉法律意义上的业主利益，更事关社区所有居民的生活利益。社区物业管理活动作为公共事务治理，既是推动形成业主委员会与社区、物业服务企业协同共进的互动过程，更是要坚持依靠居民、依法有序组织居民参与物业治理的共同体塑造过程。业主自治能够为居民自治提供更加明晰的利益切入点和强烈的参与愿望。社区居民委员会作为法定居民自治组织所具 有的治理权威、资源优势和经验累积，能够为复杂情境下的业主自治提供更为务实管用的规则指导和组织支撑，这就使得两者因功能互补而朝着社区物业治理共同体的方向携手同行。
四、社区物业治理共同体的有效运行与发展
社会治理是国家治理的重要方面。共同体是一个具有共同利益基础、共同责任担当及共同价值遵循等诸多“共同性”的社会成员、组织等构成的有机联合体。如前所述，当下围绕社区物业治理的秩序建构已经形成一种复杂化的空间复合体，这种社会的或是市场的自治空间在秩序维护和物业服务管理方面，不同程度
上呈现出对社区或街道这一来自官方代表力量的权威性认同和资源性需求。通过H街道社区物业治理实践可以发现，在基于财产权的法定物业自治空间内，无论是产权多元的老旧小区，还是产权清晰的新商品房小区，事实上都不可能完全成为一种存在于“政府与市场之外的自主治理” ，实际上即使现存的所谓独立而完整的业主自治空间结构，也更趋向于获得“有着明显官方色彩的社区居委会” 的认同和支持，并逐步融合到以社区为基本单元的社区治理体系之中。值得关注的是，近年来各地探索的“通过党建带社建”、“组建多方参与的联席会议和物业管理委员会”、“运用行政管理与市场调节相结合的办法加强物业服务监管”、“动员居民参与物业共治共管”等实践做法，均与党的十九届四中全会强调“坚持和完善共建共治共享的社会治理制度”发展要求契合一致，对在建设物业治理共同体过程中如何重塑治理边界、改善治理结构、创新治理工具、改变治理方式等问题赋予了极具意义的价值内涵和政策启示。因此在这个基础上，通过共同体运作逻辑的优化与调整进一步完善多方参与的协同机制和提升集体合力的治理效能，应当成为近期和未来社区物业治理政策议程的着眼点。
（一）贯通物业治理的外部开放性和内部凝聚力
社会治理共同体的基础在基层、根本在社区。社区物业治理共同体的发展必须基于主体功能互补融入社区治理体系，从而实现向社区治理关系的拓展。当前社区物业治理实践面临的问题呈现出跨界性、关联性、复杂性强的特征，单靠社会和市场的力量都会有失偏颇。它表明传统的物业治理关系正在逐步从所谓的“法理 -谋略型”走向规范化、法治化的“互补 - 协作型”，在社区物业治理这个场域内，国家、社会、市场之间正在努力进行适应性的关系建构，通过打通物业治理共同体的外部开放性和内部凝聚力，寻求共同体意愿和行动的最大公约数，凝聚起各种主体的治理合力，从而实现共同体治理效能的最大化。在这个过程中，最关键的是坚持党委领导、政府负责及社会力量广泛参与的治理原则。对此，中央文件已作明确要求“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制” 。具体而言，各方力量作为社区物业治理共同体系统的组成部分，首先是要科学划定政治权力、市场权力及社会权力的权力边界和运行空间，促使它们各自基于行政、市场和法制框架的功能分化以及职责分工，主动对社区物业事务及其关系发展的各个环节发挥功能。与之同时，社区物业治理更要研究挖掘和整合社区内部的资源和力量，更加强调以政府资源“四两拨千斤”地带动社区和社会资源的投入，关注不同主体之间边界交叉的多样性选择、动态性调整和互补性配位，鼓励和完善多方搭建协作平台、拓宽协作渠道、创新协作方式，不断营造共建共治共享的物业治理机制，形成优势互补、资源共享、协同互益的共同体格局，从而增强和提升社区物业的共同体治理能力。
（二）引入民主协商达成物业治理的思维和行动
打造共建共治共享社会治理格局，其中党委领导是根本，政府负责是关键。新时代的社会治理共同体是党委领导下，政府、市场、社会等各种主体合作互动的社会治理形态。已有的社区物业治理实践证明，基层党组织和政府作为公权力主体正在逐步实现由传统管理型向协商型的理念转变，采取了一系列由单向压力传导向多维互动治理的策略选择。它们一方面更加主动地向社区下沉治理资源，及时介入、回应和化解基层群众自治过程中遇到的困难和问题，积极寻求政治与社会利益的契合点，发挥着政治方向的把握和引导作用。另一方面有效动员和激励基层群众中的积极分子，着力使他们成为“关键群体”或“中坚力量”，同时利用市场化手段方式与物业服务企业、居民自治组织开展合作，因而在整合多方资源、搭建合作平台、建立利益联结方面具有不可替代的优势作用。这个过程中很重要一点，就是生动阐释民主协商是摆脱“集体行动困境”的根本途径，以民主协商凝聚共识，提高治理效能。具体来讲，基层党组织和政府通过组织创新策略，引入民主协商的治理技术并贯穿于社区物业治理共同体建设的全过程，多方主体基于共同价值规范的互惠、协商等人际性互动行为，努力推动个体走出私人生活空间，进而达成基于公共福祉的共同体思维和行动。当然，引导多方利益相关主体进行有序协商和协同治理的同时，基层党组织和政府要将更多注意力和资源转到鼓励和引导企事业单位、社会组织、居民群众参与，而非介入过深、大包大揽，这样也可以避免扩大矛盾牵涉面的情况出现。
（三）以社区制度优势提升物业治理的能力与效能
推进社会治理共同体建设，要在创新方法手段上下功夫，为把制度优势转化为治理效能增添动力。提升社区物业治理实践效能，制度是根本，这是共同体启动机制运行和维护秩序稳定的重要保障。要实现社区共同体建设与物业治理融合，当务之急是要通过一系列制度化建设，确保社区物业治理的长效性。这个过 程中，基层党组织、政府和社区充分发挥物业管理制度、业主委员会工作制度、多方联席会议制度、物业服务企业招投标制度等正式制度的基础性保障作用，同时完善和运用业主会议、居民公约、居民提案、小区自管及楼道议事等非正式制度，在整体上实现通过制度来规范社区物业治理的政治、市场及社会“三种力量”有序运行、激励与约束。而且值得注意的是，还要适时、恰当地推动正式制度和非正式制度之间的相互转化和赋能，增强共同体成员遵守正式制度规则的自觉性，同时提升非正式制度的强制力和影响力。再就是，只有发现、吸纳广大业主和社区居民广泛参与，推动业主和居民超越狭隘的私人利益，发挥中流砥柱式的作用，并在社区物业治理中形成积极、有序的良性互动，才能够更持续、更稳定地追求和支持共同体的总体价值与目标。就此来看，未来的社区物业治理如何更好地衔接社区协商、社区协同、社区参与的制度安排，更快地提高物业治理社会化、民主化、协同化水平，更有效地运用科技手段，这不仅是增强社区物业治理能力现代化的必然要求，也必然是推进当代中国基层社会有序发展和提升基层治理强大效能的核心支持和关键密码。
